一、房产抵押贷款存在的风险
　　
　　(一)租赁权对抗的风险
　　
　　1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然︽有效，银行也很难ζ　处理抵押房产。
　　
　　2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得¤租金收入用于还贷。
　　
　　3、抵押物拍卖◇价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将︽可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
　　
　　(二)抵押登记权的风险
　　
　　1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵※押房产将很难处置变现。
　　
　　2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律▅规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。
　　
　　3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也①将到期，银行将无法处置抵押房产。
　　
　　(三)土地性质引发的风险
　　
　　1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不→同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取『得土地，并向国土※资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下︾隐患。
　　
　　2、处置费用。对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费;属于划拨用地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押¤房产的费用。
　　
　　(四)土地用途变更的风险
　　
　　出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的，特别是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得◤成本低廉，如果能够转变为住宅、商业、旅游、娱乐等用途的经营性用地，其价值是数倍的增长。根据《土地管理法》第56条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关↓人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的◣人民政府批准。借款人ω在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据我国法律▅规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。
　　
　　(五)在建№工程抵押的风险
　　
　　1、建设工程价款优先权。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优【先受偿权优于抵押权和其他债权。按照√上述规定，在建工程承包人的优先受偿→权优于抵押权的优先受偿权，这不利于银行处置抵押房产用于归还贷款。
　　
　　2、税收优先权。《税收征收管理办法》第45条第1款规定：“税务机关征税⌒　款，税收优先于↑无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产〖设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。
　　
　　(六)共有财产抵▽押的风险
　　
　　根据《担保法『解释》第五十四条规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果∑　银行没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，从而形成风险。
　　
　　(七)抵押房产评估价格的风险
　　
　　目前，评□　估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高⊙或降低估价。借款人申请贷款时，评∮估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。
　　
　　(八)房产处置执行难▂
　　
　　《最高人民法院关于人民法ㄨ院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或♀者抵债。根据该规定，如果借款人用唯一的一◥套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。
　　
　　二、怎样防范房『产抵押贷款风险
　　
　　(一)深入调查，防止“先租后抵”
　　
　　银行办理◥房产抵押贷款前，要认真做ぷ好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。对已经出租的房产，银行不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。当然，如果出现“先抵后租”的情形，即抵押█人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下〗，已登记的抵◣押权的效力优先于租赁权，银行可以∩办理房产抵押贷款。
　　
　　(二)认真办理抵押登记
　　
　　银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情≡况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措＠ 施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限■比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。
　　
　　(三)注意土地的性质和▽使用期限
　　
　　银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已︻经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款╳人在处置房产时补交土地出让金。
　　
　　(四)加强贷后检查，防止□　土地用途变更
　　
　　银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款△人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情▂况及时采取有效措施。
　　
　　(五)对在建工程抵押贷款重点管理
　　
　　由于在建工程具有特殊性，在受偿权上不利于银行，因此，银行应适当降低在建工程抵押▓贷款数量;对发放的在建工程抵押贷款，银行应进行单独▲管理，要求借款人把基本存款账户设在本行，往来款项要通过本行办理，随时监督借款人资金使用々情况。
　　
　　(六)共有财产抵押要求所有财产共有人签字
　　
　　银行在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有◥多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意，银行才可以给予办理，同时还应要求所有财产共有人共同签字。
　　
　　(七)银行应培养自己的房产评估师
　　
　　为准确获得抵▓押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的◥估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内≡部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。
　　
　　(八)调查清楚借款人的房产数量
　　
　　银∮行发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗√隐瞒的现象。如果借款人仅有一套居住房屋，银行一律不予办理抵押贷款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，银行也不能办理，应在法律纠纷解◢决后，根据实际情况确定是否办理。
　　
　　(九)重视借款人第一还款来源
　　
　　银行发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源;不仅要对借款╳人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷ξ后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。